MIETERVEREIN BAMBERG e.V.

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Hier veröffentlichen wir in unregelmäßigen Abständen Entscheidungen die für Sie als Mieter interessant sein können:

Zum Thema Mietkaution hat der BGH aktuell entschieden, dass der Mieter auch gegenüber dem Verwalter eines in Insolvenz geratenen Vermieters von seinem Zurückbehaltungsrecht an der zu zahlenden Miete Gebrauch machen kann bis nachgewiesen ist, dass die hinterlegte Kaution insolvenzsicher, wie vom Gesetzgeber vorgesehen, angelegt worden ist. s. hierzu auch die aktuelle
DMB Mitteilung Mietkaution.

Zum Thema
Betriebskostenabrechung haben wir wieder einmal ein Urteil bei dem Amtsgericht Bamberg für ein Mitglied erstritten,
AG Bamberg 104 C 1169/09 vom 20.07.2009:

Es ist nicht zulässig verschiedene Abrechnungszeiträume für Heiz- und Warmwasserkosten einerseits und für die übrigen Nebenkosten andererseits in einer Abrechnung zu vermischen. Es ist auch nicht zulässig Schätzangaben in der Abrechnung zu verwenden, insbesondere, wenn Zähler (z.B. für Wasser) vorhanden sind. Kosten für Betriebsstrom sind konkret nachzuweisen, wenn die übliche Pauschale von 5% der Brennstoffkosten hierfür überschritten werden soll.

-> Das Amtsgericht Bamberg bestätigt damit die von der ständigen obergerichtlichen Rechtsprechung aufgestellten formalen Voraussetzungen an eine Betriebskostenabrechnung. Lassen Sie sich beraten bevor Sie viel Geld ausgeben für falsche Betriebskostenabrechnungen


Zum Thema
Schönheitsreparaturen und Schadensersatz:
BGH, Urteil vom 27. Mai 2009 - VIII ZR 302/07 -
a) Ein Mieter, der auf Grund einer unerkannt unwirksamen Endrenovierungsklausel Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung vornimmt, führt damit kein Geschäft des Vermieters, sondern wird nur im eigenen Rechts- und Interessenkreis tätig, weil er eine Leistung erbringen will, die rechtlich und wirtschaftlich Teil des von ihm für die Gebrauchsüberlassung an der Wohnung geschuldeten Entgelts ist.

b) Der nach § 818 Abs. 2 BGB geschuldete Wertersatz, den der Vermieter an einen Mieter zu leisten hat, der die Mietwohnung vor seinem Auszug auf Grund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel in Eigenleistung renoviert hat, bemisst sich üblicherweise nur nach dem, was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen.
(Vorgerichte: LG Frankfurt/Main - AG Königstein)

-> Lassen Sie sich beraten welche Rechte Ihnen zustehen und was Sie geltend machen können und wie.



Keine Abrechnung der verbrauchsabhängig verteilten Heizkosten nach dem Abflussprinzip
Der BGH hat entschieden, dass die Betriebskosten auch nach dem sog. Abflussprinzip abgerechnet werden dürfen (WuM 2008, 223; WuM 2008, 285).
Danach ist für die Zuordnung zum Abrechnungszeitraum entscheidend, wann eine Rechnung oder ein Bescheid beim Vermieter eingegangen ist. Er kann alle Zahlungen in die Betriebskostenabrechnung des Jahres einstellen, in dem er die Rechnung erhalten bzw. bezahlt hat. Die genannten BGH-Urteile haben einige Vermieter auf die Idee gebracht, ihren Abrechnungsaufwand zu verringern, indem sie grundsätzlich (auch bei Heizkostenabrechnungen) nach dem Abflussprinzip verfahren. Es stellt sich die Frage, ob das Abflussprinzip auch bei der verbrauchsabhängigen Abrechnung der Heizkosten zulässig ist. Der BGH hat diese Frage offen gelassen (WuM 2008, 404). Nach überwiegender Ansicht darf im Anwendungsbereich der Heizkostenverordnung nicht auf das Abflussprinzip zurückgegriffen werden. In diesem Sinne hat auch das LG Hamburg entschieden (ZMR 2009, 530 mit zustimmender Anmerkung Stadie-Garrn)

Das bedeutet für die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten:
Die berechneten Kosten und der Verbrauch müssen dem Abrechnungszeitraum zugeordnet werden. In der Heizkostenabrechnung müssen nicht nur die Gesamtkosten für den Abrechnungszeitraum, sondern auch der Verbrauch in m3, kWh oder MWh angegeben sein. Nach Auffassung des AG Düsseldorf ist die Abrechnung formell unwirksam, wenn diese Angaben fehlen (WuM 2009, 402).

Bei Öl oder festen Brennstoffen
müssen der Anfangsbestand zu Beginn der Abrechnungsperiode und der Endbestand am Ende aufgelistet sein. Der Gesamtverbrauch ergibt sich aus der Summe des Anfangsbestandes und den Lieferungen im Abrechnungszeitraum abzüglich des Endbestandes. Nach Auffassung des LG Hamburg ist die Abrechnung ohne diese Angaben formell unwirksam. Der Restbestand wird, wie auch das LG Hamburg nochmals herausstellt, nach dem Prinzip „first in – first out“ bestimmt. Danach ist der Restbestand nach dem Wert der letzten Lieferung zu bemessen. Ist der Restbestand höher als die letzte Lieferung, wird die verbleibende Menge nach dem Preis der vorletzten Lieferung bewertet usw.

-> Wieder einmal zeigt sich, dass es sich lohnt, Betriebskostenabrechnungen fachkundig überprüfen zu lassen.

(dmb) „Es gibt keine doppelte Toleranzgrenze bei falschen Wohnflächenangaben. Der Bundesgerichtshof bestätigt seine bisherige, langjährige Rechtsprechung. Ist die gemietete Wohnung tatsächlich über zehn Prozent kleiner, als im Mietvertrag angegeben, hat die Wohnung einen Mangel. Auch ‚ca.-Angaben’ im Mietvertrag rechtfertigen nicht Abweichungen von weiteren fünf Prozent“, (BGH VIII ZR 144/09).
Der Fall:
Ein Aachener Vermieter hatte im Mietvertrag die Wohnfläche mit „ca. 100 Quadratmeter“ angegeben. Tatsächlich war die Wohnung nur 83,19 Quadratmeter groß. Das Landgericht wollte bei der vereinbarten Wohnfläche Abweichungen von plus/minus fünf Prozent akzeptieren und die berechtigte Mietminderung auf Grundlage einer Wohnflächendifferenz von 95 Quadratmetern zu 83,19 Quadratmetern berechnen.
Der Bundesgerichtshof betonte, wie schon in früheren Entscheidungen (vgl. z. B. BGH VIII ZR 133/03), dass ein Wohnungsmangel immer vorliegt, wenn die Flächenabweichung mehr als zehn Prozent beträgt. Die zehnprozentige Toleranzgrenze ist eine Ausnahmeregelung, sie schließt eine zusätzliche Toleranz aus.
Dem relativierenden Zusatz „ca.“ kommt keine Bedeutung zu.

Nach geltender Rechtsprechung kann der Mieter wegen der Flächenabweichung von etwa 17 Prozent auch die Miete um 17 Prozent kürzen. Gleichzeitig hat der Mieter das Recht, in der Vergangenheit zu viel gezahlte Miete zurückzufordern. Dieser Rückfor-derungsanspruch verjährt nach drei Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt aber erst dann zu laufen, wenn der Mieter weiß, dass er entsprechende Ansprüche hat.